|
|
|
Jak Prezydent Sopotu „ratuje” budżet Miasta kosztem mieszkańców? |
Dodano: czwartek, 11 czerwca 2009 - 14:34
|
 |
Czyli o drakońskiej aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste i warunkach przekształcania użytkowania wieczystego we własność!
W okresie, kiedy wszyscy żyliśmy przygotowaniami do nadchodzących świąt Bożego Narodzenia, Prezydent Sopotu „obdarował” większość użytkowników wieczystych gruntów ofertami przyjęcia aktualizacji opłat z tego tytułu.
I mimo, że sam fakt dokonania aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu jest zgodny z ustawą o gospodarce nieruchomościami, więc sam w sobie jest działaniem w majestacie prawa, to zdziwienie, sprzeciw, oburzenie i bunt rodzi skala jego wzrostu, zaserwowana przez prezydenta Karnowskiego i Radę Miasta Sopotu.
Aktualizacja ta podnosi wysokość opłaty wnoszonej z tego tytułu przez konkretnego właściciela mieszkania z dotychczasowej kwoty 0,06 zł./m2/miesiąc do kwoty czasem nawet 1,40 zł./m2/miesiąc, czy też 2,- zł./m2/miesiąc. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste (która jest przecież tylko podatkiem) w takiej wysokości, przewyższa często roczne koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości lub nawet koszty roczne funduszu remontowego.
Mimo działania Władz Sopotu w oparciu o umocowania ustawowe, w wielu aspektach wiążących się ze sprawą aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, można, a nawet trzeba postawić im zarzut działania na szkodę mieszkańców i ich kosztem.
Operaty szacunkowe
Opłata roczna za użytkowanie wieczyste wyznaczana jest na podstawie operatów szacunkowych. Rzeczoznawca sporządzając operat działa według ustalonych standardów i ma szerokie pole do kształtowania wartości nieruchomości wynikającej z jej operatu. Dokonuje tego poprzez dobór transakcji, celem wzajemnego ich porównania, a nadto poprzez ocenę cech charakteryzujących wycenianą nieruchomość.
W operatach, które posłużyły do podniesienia opłat rocznych, rzeczoznawcy używali w większości do porównania transakcje spoza Sopotu oraz transakcje dotyczące dużych niezabudowanych działek nabywanych przez deweloperów. Użyto do porównania transakcje, które dotyczą nabycia przez deweloperów gruntów w atrakcyjnych dzielnicach Trójmiasta pod apartamentowce lub mieszkania o standardzie znacznie przewyższającym standard lokali w budynkach znajdujących się na wycenianych działkach. Wpłynęło to znacząco na podwyższenie średniej ceny transakcyjnej, co wprost przekłada się, w procesie szacowania, na wyższą wartość określonych działek.
Sopot w skali kraju, jest miastem specyficznym. Popyt na nieruchomości w Sopocie nie jest tworzony przez jego mieszkańców, nawet nie przez mieszkańców Trójmiasta, ale przez zamożnych obywateli spoza województwa lub nie mieszkających stale w Polsce.
Trudno transakcje zawierane przez deweloperów w celu pozyskania atrakcyjnych terenów pod budowę domów, uznać za porównywalne i odpowiednie do wykonania wyceny gruntów zabudowanych kilkadziesiąt lat temu wielorodzinnymi domami o standardzie znacznie odbiegającym od aktualnego dla budownictwa mieszkaniowego, choć to właśnie uczyniono.
Dobór transakcji daje ogromne pole manewru do wyznaczenia ceny średniej transakcji, która jest punktem wyjścia do wyceny danej nieruchomości.
Kolejnym etapem sporządzania wyceny jest wyznaczenie współczynnika korygującego cenę średnią transakcji na podstawie cech charakteryzujących daną nieruchomość. Na tym etapie niestety zaobserwować można nierzetelność rzeczoznawców, którzy chyba czasami nawet nie oglądali wycenianych nieruchomości. Trudno się zgodzić z takimi przykładowymi ocenami, jak traktowanie, jako położenie dobre o średniej uciążliwości, lokalizacji nieruchomości na skrzyżowaniu ruchliwych ulic lub, jako położenie korzystne, lokalizacji wśród wielu restauracji, pubów, hoteli, czy miejsc rozrywki. To co rzeczoznawca ocenia jako korzystne, mieszkańcy oceniają jako uciążliwe i uniemożliwiające im normalne korzystanie z mieszkania, zwłaszcza w sezonie letnim. O atrakcyjności nieruchomości dla normalnego, nie wczasowego zamieszkania, nie może świadczyć bliskość plaży i moda na daną dzielnicę Sopotu, czyli sam fakt położenia np. w Dolnym Sopocie.
W naszej ocenie rzeczoznawca mało rzetelnie lub kierując się tylko kryteriami atrakcyjności dla aktualnie najczęściej występujących nabywców (wczasowiczów i osób czasowo odwiedzających Sopot), wyznaczał cechy charakteryzujące nieruchomość i tym samym zawyżał współczynniki korygujące cenę średnią, zawyżoną już wcześniej przez zły dobór transakcji do porównania.
Bonifikata z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste
Oczywiście, rzeczoznawca odpowiada za sporządzoną wycenę, ale Prezydent, jako ją zlecający, ma obowiązek określić cel tej wyceny i winien być świadomy jej skutków. Miał obowiązek przeanalizowania jej skutków finansowych przed przedstawieniem oferty wyceny aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste i wykorzystać wszystkie dostępne narzędzia, by je znacząco zniwelować. Analiza skutków i przeciwdziałanie nadmiernym obciążeniom finansowym może występować tylko w sytuacji, gdy włodarzom danego miasta zależy na jego mieszkańcach. A tego z całą pewnością nie można powiedzieć o Włodarzu Sopotu. Dowodem na to są słowa wiceprezydenta Sopotu Orłowskiego, który w programie telewizyjnym „Postawione na głowie” stwierdził, że Urząd Miasta nie odpowiada za operaty. Z tych słów wynika, że prezydent Karnowski oraz wiceprezydent Orłowski wysyłając nowe opłaty roczne, nie przejmując się ich skutkami finansowymi dla mieszkańców, zapewne świadomie nie skorzystali z narzędzia, jakie dla złagodzenia skutków drakońskich podwyżek z tytułu opłaty rocznej dzierżawy daje im ustawa.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość stosowania bonifikat od opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Są to bonifikaty uznaniowe przyznawane przez prezydenta miasta za zgodą rady miasta. Istnieje jeszcze obowiązkowa, ustawowa 50% bonifikata udzielana na wniosek osoby, której dochód na członka rodziny nie przekracza 50% średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej. Ale ta bonifikata dotyczy tylko osób o niskich dochodach, które muszą je ujawnić i wykazać inicjatywę, aby ją uzyskać.
Prezydent, jeżeli nie chce udzielić dobrowolnej, zależnej od zgody rady miasta bonifikaty, to nawet nie ma obowiązku zwracać się do rady miasta o zgodę i tak postąpił prezydent Karnowski.
Jako mieszkańcy Sopotu, otrzymamy nowe wymiary opłat rocznych w brutalnym wymiarze ich podwyżki o ponad 3300%, nie złagodzone żadną bonifikatą. Można domniemywać ze stuprocentową pewnością, że jest to efekt polityki Włodarzy Kurortu, polegającej na maksymalizowaniu dochodów do budżetu, nawet kosztem nadmiernego i wręcz drakońskiego obciążenia własnych mieszkańców. Przecież, jak twierdzi Prezydent i rządząca Miastem koalicja, budżet Miasta na 2009 r. jest ambitny, więc nie dziwi nas, że trzeba znaleźć na jego domknięcie dodatkowe środki. Jak wiemy: cel uświęca środki, tylko na miły Bóg, jakim kosztem można to czynić, Wielce Szanowny Włodarzu Sopotu?
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
We wspomnianym telewizyjnym programie „Postawione na głowie” ten sam pan wiceprezydent był uprzejmy powiedzieć, że za skutki wzrostu wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w spółdzielniach mieszkaniowych są odpowiedzialne same spółdzielnie, bo ich zarządy nie przekształciły w odpowiednim czasie użytkowania wieczystego gruntów we własność.
Tu zasadne jest pytanie: czy Zarządy Spółdzielni Mieszkaniowych nie chciały tego uczynić, czy też nie mogły z uwagi na fakt, że członkowie spółdzielń nie byli w stanie zapłacić tych dla nich bardzo poważnych obciążeń? No cóż, nie każdego stać na kupno za milion złotych mieszkania w centrum Sopotu dla swej mamy.
Podczas trwania audycji telewizyjnej dziarski wiceprezydent ze swadą informował i wręcz pouczał, że nie Władze Miasta wprowadziły nowe stawki, a Najwyższa Izba Kontroli nakazała Prezydentowi dokonania przeszacowania wartości gruntów. Jest to oczywista nieprawda, gdyż w tym zakresie NIK niczego nie nakazała, ale stwierdziła, że Prezydent Sopotu nie dokonał od 1998 r. przeszacowania wartości gruntów i poprzez brak aktualizacji ich wartości w sposób niedopuszczalny zaniża dochody własne Gminy Miasta Sopotu. Więc prosimy nie „żonglować” faktami, bo gdyby Prezydent Sopotu w sposób właściwy wykonywał ciążące na nim obowiązki ustawowe, to NIK nie musiałby zwracać uwagi na brak ich realizacji.
Stwierdzić należy, że podstawą do wyznaczenia opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności jest również operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. I tu wracamy do problemów wynikających z tego, że wartość gruntów zabudowanych np. 30 lub 45 lat temu kształtowana jest przez aktualną modę na Sopot. Popyt na skrawki wolnych niezabudowanych gruntów decyduje o kwotach, jakie muszą mieszkańcy Sopotu zapłacić za własność gruntu, który użytkują od pokoleń.
Dla największego kręgu użytkowników wieczystych – spółdzielni mieszkaniowych, ustawodawca przewidział możliwość udzielenia przez prezydenta miasta bonifikaty za zgodą rady miasta. Sopocka Rada Miasta dla najdroższych gruntów w Polsce ustaliła bonifikatę na poziomie 91%. Aby uwidocznić jak łaskawa była Rada Miasta w swej uchwale, podjętej na wniosek Prezydenta Sopotu, oto przykłady ustaleń w innych miastach Polski: Płock 99%, Lublin 99%, Kraków 98%, Łódź 98%, Radom 95%, Szczecin 95%, Gdańsk 95%, Zielona Góra 93%. W Szczecinie podwyższono bonifikatę z 95% do 97% przy jednorazowym wniesieniu opłaty za przekształcenie.
I tu dochodzimy do kolejnego teoretycznego ułatwienia w przekształcaniu użytkowania wieczystego w prawo własności, możliwości spłaty opłaty za przekształcenie w ratach. Teoria tego ułatwienia polega na tym, że ustawa daje pełną swobodę działania radom miast. Jak niżej pokażemy na przykładzie Sopotu, można tą swobodę wykorzystać na korzyść miasta, kosztem niestety jego stałych mieszkańców.
Nie wszystkie jednak spółdzielnie mogą, jak twierdzi wiceprezydent Orłowski, uciec przed drastycznymi podwyżkami opłat za przekształcenie użytkowania wieczystego. Ustawa przewiduje udzielanie bonifikat spółdzielniom mieszkaniowym, w związku z ustanawianiem na rzecz członków spółdzielni odrębnej własności lokali. A jeżeli dany teren (droga, parking, trawnik osiedlowy, plac zabaw, chodniki), jako służący więcej niż jednej nieruchomości, nie jest częścią jakiejś nieruchomości, tylko pozostał w mieniu Spółdzielni, wówczas nie przysługuje mu żadna bonifikata. Tym samym wykup na własność za 100% wartości (według cen sopockich !) tych terenów, służących całej spółdzielni, a często i całej dzielnicy, jest ze względu na koszty wręcz niewykonalny, o czym jak widać nie ma zielonego pojęcia wiceprezydent Orłowski. Spółdzielnie pozostające w takiej sytuacji nie mają jak „uciec” przed drastyczną podwyżką opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Jest to najprościej mówiąc jawna …niesprawiedliwość. Spółdzielnie te obsługują, eksploatują i utrzymują we właściwym stanie technicznym ogromne tereny, które często (w zakresie na przykład dróg przecinających osiedla) służą nie tylko członkom spółdzielni. Teraz oprócz kosztów utrzymania dochodzą ogromne - przekraczające te koszty, koszty opłat za użytkowanie wieczyste. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że koszty opłat za użytkowanie wieczyste zostały wprowadzone przez Radę Miasta na wniosek prezydenta Karnowskiego bez jakiejkolwiek kontroli, czy też oceny skutków finansowych, jakie niosą one dla mieszkańców Sopotu.
Władze Miasta miałyby możliwość odciążenia spółdzielni w zakresie gruntów, które służą szerszemu kręgowi użytkowników niż członkom spółdzielni. Zresztą członkowie spółdzielni to przecież też sopocianie, podatnicy i wyborcy, o czym warto pamiętać! Gmina Miasta Sopotu mogłaby przejąć grunty spółdzielni, które służą i są wykorzystywane przez szersze grono mieszkańców Sopotu a nie tylko danej spółdzielni. Ale przed tym bronią się one rękoma i nogami swoich urzędników. Prezydent Sopotu najchętniej pozbyłoby się wszystkich gruntów, oddając je w dzierżawę lub użytkowanie wieczyste, byleby na nich dobrze zarabiać.
Oprocentowanie rat z tytułu opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Aby ułatwić przekształcanie użytkowania wieczystego we własność, ustawodawca przewidział możliwość rozłożenia jej opłaty na raty nawet na 20 lat, na wniosek użytkownika. Opłata rozłożona na raty podlega oprocentowaniu w wysokości stopy redyskonta weksli (na dzień dzisiejszy jest to 5,25 %). Ustawodawca przewidział, że rada miasta może wyrazić zgodę na zastosowanie przez prezydenta innej stopy procentowej. Ustawodawca dał więc możliwość obniżenia lub podwyższenia oprocentowania rat. I co robi Prezydent i Rada Miasta? Korzysta oczywiście skwapliwie z tego uprawnienia. Tylko dla Prezydenta i Rady Miasta Sopotu inna znaczy wyłącznie wyższa. W marcu 2008 r. na wniosek prezydenta Karnowskiego Rada uchwala stopę procentową, która po wyliczeniu wynosi 12,84 % (dwukrotność stopy referencyjnej Unii Europejskiej). W lipcu 2008 r. Rada Miasta zmieniła swoją uchwałę i ustaliła, że nieuiszczona część rozłożonej na raty opłaty podlega oprocentowaniu w wysokości podwójnej stopy redyskonta weksli (na dzień dzisiejszy 10,50 %). Jednym słowem Rada Miasta na wniosek Prezydenta dała mu możliwość stosowania stawki procentowej dwa razy większej niż przewidział ustawodawca. Rozłożenie na raty spłaty opłaty za przekształcenie gruntu, nie jest udzieleniem kredytu. Można by się więc zapytać: dlaczego Rada Miasta Sopotu, miasta najdroższego w Polsce, umożliwia Prezydentowi obciążanie nas mieszkańców stawką oprocentowania wyższą niż stosują banki komercyjne, zarabiające na tym i wykładające własne pieniądze, czego przecież Urząd Miasta nie czyni? Zebrane w dniu 20.01.2009 r. oferty z 10 banków wskazują na przedział oprocentowania rzeczywistego od 7,26 % do 8,44 % przy wzięciu kredytu na zakup działki na 20 lat na kwotę 80.000 zł. Czy nie jest to potwierdzeniem tezy, że Prezydent Sopotu kosztem nas mieszkańców domyka „ambitny” jak powiada, Budżet Miasta na 2009 r.?
Prezydent Karnowski obciążając odsetkami z tytułu ratalnej spłaty należności za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, ma wybór między stopą (na dzień dzisiejszy) 5,25 % a 10,50 %, czyli pomiędzy stopą ustawową a stopą, na której zastosowanie wyraziła zgodę, na jego wniosek, Rada Miasta. Ale czy Prezydent odważy się wybierać na korzyść mieszkańców, skoro sformułowanie uchwały Rady Miasta jest więcej niż sugestią. Sformułowanie to brzmi jednoznacznie i narzucająco: …„ część rozłożona na raty podlega oprocentowaniu…”. Wybór, jaki ma Prezydent jest sprawdzianem jego postawy w stosunku do mieszkańców Sopotu. Jest to sprawdzian, co w specyficznej sytuacji sztucznie nadmuchanych przez modę cen nieruchomości sopockich, zwycięży dobro zwykłych, stałych i często wiekowych mieszkańców, czy też domykanie budżetu na spektakularne cele. Wybór jest, przyznacie Państwo, znaczący i wiele mówiący dla mieszkańca. Wybór ten rzeczywiście pozwala ocenić stosunek Władz Sopotu do jego mieszkańców.
Stali mieszkańcy Sopotu, właściciele mieszkań często od kilkudziesięciu lat, nie mogą ponosić nadmiernych kosztów mody na Sopot. To ci mieszkańcy tworzyli ten Sopot przez wiele dziesiątków lat, są również autorami jego sukcesu, który teraz obraca się przeciwko nim w wielu aspektach codziennego życia: wysokich kosztach utrzymania, zapchanych samochodami ulicach, tłoku i hałasie.
Ceny mieszkań i działek w Sopocie nie są kształtowane przez normalny popyt na mieszkania dla zwykłych ludzi. Ceny te kształtuje moda na posiadanie przez bogatych Polaków i cudzoziemców kolejnej garsoniery lub mieszkania wakacyjnego. Ceny kształtowane są przez deweloperów, którzy wykorzystując modę na Sopot, budują mieszkania o standardzie znacznie odbiegającym od budownictwa spółdzielczego, dla przysłowiowego Pruszkowa lub Wołomina.
Jeżeli Włodarzom Miasta zależy na tym, by Sopot stał się skansenem dla odwiedzających go, a nie żywym miastem, to obciążanie mieszkańców tak wysokimi opłatami na rzecz Gminy z tytułu użytkowania wieczystego, jest ku temu najlepszą drogą. Jest dążeniem do stworzenia miasta sezonowego, zamkniętego zimą i odżywającego tylko w 2-3 miesięcznym okresie letnim.
Wiele nadmorskich ośrodków wakacyjnych wygląda już w ten sposób. Władze Miasta chcą Sopot przeznaczyć i dostosować do potrzeb i gustów nowobogackich, zjeżdżających na letni wypoczynek do swoich mieszkań, bawiących się w swoich lokalach, z których często „wygarniają” ich ubrani w kominiarki i wyposażeni w długą broń, funkcjonariusze CBŚ, aby na sygnale wzdłuż modnego deptaka, zawieść ich prosto przed oblicze Temidy. Obciążenie nas mieszkańców opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego na poziomie wyższym niż kwota, jaką wpłacamy na fundusz remontowy, utrzymujący we właściwym stanie substancję techniczną mieszkań, jest postępowaniem krótkowzrocznym.
Panie Prezydencie, Wysoka Rado Miasta… nie idźcie tą drogą…, jest jeszcze czas na zweryfikowanie waszych działań tak poważnie ingerujących w zasoby finansowe portfeli obywateli miasta, którzy powołali was na te wysokie i lukratywne urzędy. Możecie zrobić wiele, by zdjąć z siebie opinię o domykaniu budżetu miasta kosztem mieszkańców, mimo, że działacie w majestacie prawa i z przykrością stwierdzamy, że czynicie to w sposób zupełnie bezduszny, aby nie powiedzieć bezrozumny!
Macie wiele możliwości wyjścia z tej trudnej finansowo dla mieszkańców Sopotu sytuacji:
- bonifikaty od opłat rocznych za użytkowanie wieczyste,
- ugody przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym,
- wyższe bonifikaty przy przekształcaniu użytkowania wieczystego we własność,
- stosowanie ustawowej stawki oprocentowania przy ratach,
- przyspieszenie uregulowań prawnych umożliwiających przekształcenie gruntów,
oto instrumenty, o których mówiliśmy na samym wstępie. Nie wierzymy, że prezydentowi Sopotu są one nieznane, choć wykluczyć tego nie można.
Ciągle wierzymy, że tworzymy piękny Sopot wspólnie z nami, jego mieszkańcami, również dla nas jego mieszkańców. Dlatego oczekujemy od Władz Sopotu, że będą Mieszkańców Miasta traktowali w sposób uczciwy oraz partnerski, gdyż jak wykazaliśmy, Mieszkańcy są wręcz „naciągani”, a pod płaszczykiem rzekomej troski o sprawy miasta, kryje się bezduszna polityka Prezydenta Sopotu w stosunku do Suwerena jakimi są jego Mieszkańcy.
Zespół ds. Polityki Społecznej i Analiz
|
|
|
|
|
Strona do wydruku